Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ)

Risicoprofiel
Het zwaartepunt van de risico's van BKZ liggen op het politieke en financiële vlak. De doelstelling van BKZ is bijdragen aan de volkshuisvesting binnen de gemeente Zaanstad. Deze doelstelling heeft politiek de aandacht. Vanwege de leningsovereenkomst, die BKZ heeft afgesloten met de gemeente Zaanstad tot een maximumbedrag van 31 miljoen euro en ter financiering van de Afzetgarantieregeling, is het financieel belang groot te noemen.

Risicoanalyse

Ontwikkelingen

(Markt) ontwikkelingen

De verkoop van alle 105 BKZ garantiewoningen woningen is in 2015 afgerond. De portefeuille van BKZ instap omvat ca. 87 contracten.
De portefeuille van BKZ traditioneel omvat nu nog ca. 280 contracten.
Inmiddels wordt de BKZ erfpachtvariant ingezet in de laatste fase van de Spoorstrip. (alle woningen zijn reeds verkocht) De portefeuille van BKZ erfpacht omvat nu ca. 175 contracten.
Na verkoop van de garantiewoningen (en de spoorstrip) komt BKZ nu meer in een beheersfase terecht, waarbij de nadruk komt te liggen om een goede beheersing van de financiën en cashflow en inzicht in het risico van het niet aflossen (afnemen van tranches) van de koper naar de gemeente.
Op dit moment wordt verkend of BKZ kan participeren in nieuwe activiteiten in de woningmarkt. Afhankelijk van de uitkomsten hiervan zullen eventuele voorstellen voor nieuwe activiteiten ter besluitvorming worden voorgelegd.
Er is in 2016 gewerkt aan een verbeterde governance structuur van BKZ, waarbij elke activiteit in een aparte BV zal worden ondergebracht. De provincie Noord-Holland heeft ingestemd met de nieuwe governance. Deze nieuwe governance structuur wordt per 1 januari 2018 ingevoerd. Dit is 1 jaar vertraagd doordat de afspraken met de fiscus niet op tijd konden worden gemaakt.
Op dit moment onderzoekt BZK de mogelijkheden voor funderingsherstel, Het gaat hierbij om 2 pilots met in totaal 12 woningen. BKZ is bezig om een businesscase hiervoor op te stellen in 2017. Deze pilot zal ter besluitvorming worden voorgelegd aan het college en de raad.

Financiële positie

De jaarrekeningen 2016 zijn nog niet beschikbaar. Verwacht wordt dat de cijfers uit de jaarrekening BKZ 2016 geen noemenswaardige impact heeft op het risicoprofiel.

Risico's

  • Het trancherisico op de opstal bestaat nog wel. Hierbij worden de tranches (20% (traditioneel) en 30% (afzetgarantiewoningen ) van de opstalwaarde) niet afgenomen door de kopers (en dus niet terugbetaald op korte termijn). Dit komt omdat er geen inkomensstijging plaatst vindt. Gevolg is dat dan pas bij (door)verkoop de resterende tranches worden gerealiseerd (afgelost). Dit wordt door BKZ gemonitord.
  • Risico van waardevermindering van de grond in de toekomst.

Beheersing

Maatregelen

  • Jaarlijkse inkomenstoets bij kopers door BKZ.
  • Periodieke rapportages naar college (1x) en college en raad (1x). Deze rapportages bevatten gegevens met betrekking tot aantal woningen, liquiditeit, prognoses cashflow, risico’s, etc.
  • 1x tot 2x per maand is er overleg tussen ambtenaren en directeur van BKZ, de samenwerkingsrelatie is goed.
  • Governance structuur wordt verbeterd per 1 januari 2018
  • Nu de woningen van de garantieregeling zijn verkocht wordt met de directeur BKZ gekeken hoe de beheersing van BKZ effectiever/efficiënter kan worden ingericht.